【第13回】管理会社と特約に関するやり取り1

管理会社へコメント

2021年2月1日(月)深夜に、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」に記載の特約に関して、管理会社にメールしました。

管理会社 様

お世話になっております。Hayatoです。

解約精算見積書に関してコメント致します。

1.例外としての特約につきまして(備考欄に「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書による」と記載された見積明細と、ルームクリーニング)

・国土交通省のガイドラインや判例などから、特約が有効であるための要件を満たしていないと思いますので、負担しかねます。

・・・

以上、ご回答よろしくお願い致します。

特約に関する最高裁判決(参考)

最高裁平成17年12月16日判決では、以下のように判示しています。

賃貸借契約は,賃借人による賃借物件の使用と その対価としての賃料の支払を内容とするものであり,賃借物件の損耗の発生は, 賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ,建物の賃 貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣 化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価 償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより 行われている。
そうすると,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗に ついての原状回復義務を負わせるのは,賃借人に予期しない特別の負担を課すこと になるから,賃借人に同義務が認められるためには,少なくとも,賃借人が補修費 用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記 されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により 説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められ るなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されて いることが必要であると解するのが相当である。

管理会社から回答1

2021年2月2日(火)に、私のコメントに対する回答がなかったため、あらためて2月2日の深夜に、管理会社へメールにて回答を催促したところ、2月3日(水)に以下の回答を頂きました。

Hayato様

お世話になっております。管理会社でございます。

表題につきまして、専門家に相談の上ご回答させていただきますので、どうぞよろしくお願いいたします。

専門家に相談するとのことでした。のちのち分かったことですが、専門家とは弁護士さんでした。
それにしても、こんなに早いタイミングで弁護士さんに相談されるとは思ってもいなかったです。
管理会社としては、私の反応は想定外だったのでしょうか。。。

管理会社から回答2

2月5日(金)に、管理会社へ状況確認のメールを送付したところ、管理会社より、以下の回答をいただきました。

どんな回答が来るのか、ドキドキです。。

Hayato様

お世話になっております。
管理会社でございます。

只今、弁護士と相談しております。

たいへん申し訳ございませんが具体的なご返信につきましては週明け月曜日にさせて頂きます。

お時間かかりまして大変申し訳ござません。